När en avloppsrenovering avstannar mitt i projektet pekar alla på installatören. Men i de flesta fall är det inte hantverkaren som bromsar. Det är någon av de tre andra parter som måste säga ja innan slangtrycket kan skickas och strumpan läggas på plats.
Den som beställer jobbet förutsätter oftast att det räcker med att skriva på ett avtal och boka ett datum. Men relining är en process som kräver synk mellan fastighetsägare, hyresgäster, huvudentreprenör och den specialist som faktiskt lägger strumpan. Någonstans i den kedjan uppstår nästan alltid en flaskhals.
Fastighetsägaren som väntar på beslut
I en bostadsrättsförening tar beslut om avloppsrenovering tid. Även om styrelsen håller med om att det är akut måste förslaget igenom en föreningsstämma. Det kan vara fyra till sex månader mellan att offerten godkänns och att beslut blir formellt fattaget.
Under den tiden händer det att priserna ändras, att entreprenören redan har bokat andra objekt eller att hyresgästerna hinner organisera motstånd. När beslutet väl är fattat förväntar sig styrelsen att jobbet kan börja på måndag. Men alla andra led i kedjan har gått vidare.
Det är ingen ovanlig situation. Entreprenörer som arbetar med relining måste därför bygga in marginal i sina projektplaner, vilket i sin tur gör att tidsplanerna sträcks ut ytterligare.
Hyresgästerna som inte vill öppna dörren
Avloppsarbete inne i lägenhet kräver tillträde. Och det är inte alltid lätt att få. Framför allt inte i fastigheter med äldre hyreskontrakt där många bott länge och är vana vid att ha ifred.
En del vägrar helt enkelt släppa in hantverkare. Andra samtycker men är aldrig hemma vid avtalad tid. En tredje grupp ställer villkor: att bara ett visst datum fungerar, att bara ett visst klockslag går bra, att katten inte får bli stressad.
När en eller två lägenheter i en stam inte ger tillträde kan hela projektet stanna. Strumpan måste dras genom hela stammen i ett svep. Går det inte att komma åt alla anslutningar blir det ingen relining alls.
Huvudentreprenören som väntar på BTA-handlingar
I större renoveringar är det vanligt att en huvudentreprenör tar ansvar för hela projektet och köper in underleverantörer. Det ger fastighetsägaren en enda kontaktpunkt. Men det innebär också att relingföretaget måste vänta på att huvudentreprenören koordinerar alla andra delar.
BTA-handlingar, bygglov, skyddsåtgärder, utrymningsplaner och dokumentation av befintlig installation ska vara på plats innan avloppsarbetet kan börja. Om huvudentreprenören försenas av någon annan entreprenad drar sig hela kedjan.
Det är inte ovanligt att relingbolaget står redo med material och maskiner men får besked om att infarten är blockerad av ställningar, att el inte är indragen till källaren eller att ritningarna inte stämmer med verkligheten. Då blir det vänta och se.
Specialisten som väntar på att någon annan ska fixa förarbetet
Den fjärde parten är den som faktiskt ska utföra relingen. Men även om det är hantverkaren som står i fokus när projektet går i stå är det sällan där problemet uppstår.
Relingspecialister arbetar med tajta scheman. De vet när utrustningen ska vara på plats, hur lång tid härdningen tar och vad som måste vara klart innan strumpan kan läggas in. Men de kan inte börja förrän alla andra delar är synkade.
Företag som Kri.nu har rutiner för att minska väntetiderna. De gör kamerakörningar i förväg, identifierar hinder och ser till att materialval och dimensioner är klara innan projektet formellt startar. Det minskar risken för stopp när väl arbetsdagen kommer.
Men även med bästa förberedelse går det inte att kompensera för en part som inte levererar. Om ingen öppnar dörren i lägenheterna, om huvudentreprenören inte har klarmarkerat arbetsområdet eller om fastighetsägaren inte kan visa att beslutet är fattat stannar även det bäst förberedda teamet.
Vad som måste finnas på plats innan första dagen
För att ett relingprojekt ska kunna starta krävs en checklista som alla parter har godkänt. Den innehåller åtminstone följande punkter:
- Beslut och avtal — fastighetsägaren har fattat beslut och signerat avtal med alla relevanta parter.
- Tillträde — hyresgäster eller lägenhetsinnehavare har fått information och samtyckt till arbetet.
- Kamerakörning — befintlig installation är dokumenterad och eventuella hinder identifierade.
- Arbetsmiljö — utrymning, ventilation, el och infart är klarmarkerade av huvudentreprenör eller fastighetsägare.
- Materialval — strumpans material, härdningstid och dimension är beslutade och tillgängliga.
Saknas någon av dessa punkter blir det ingen relining den dagen. Och eftersom utrustningen och teamet redan är bokat uppstår kostnader även om inget jobb utförs.
Vem som egentligen ska ta kostnaden för förseningar
När projektet drar ut på tiden vill alla skylla på någon annan. Hantverkaren säger att fastighetsägaren inte fixade tillträde. Fastighetsägaren säger att hyresgästerna inte ville samarbeta. Hyresgästerna säger att de aldrig fick rätt information.
I avtalet står det ofta att förseningar som beror på force majeure eller tredje part inte ger rätt till ersättning. Men det är sällan tydligt definierat vad som räknas som ”tredje part” när alla parter tekniskt sett är inblandade i samma projekt.
I praktiken blir det oftast relingföretaget som står för merkostnaden. De har redan bokat maskiner, personal och material. Om de inte kan utföra jobbet på avtalad dag får de antingen vänta tills alla parter är redo igen eller försöka hitta ett nytt tillfälle i en redan fullbokad kalender.
För fastighetsägaren kan förseningen innebära högre hyra för evakueringslägenheter, försenad uthyrning eller missnöjda boende. Men den direkta ekonomiska effekten drabbar oftast entreprenören.
Hur branschen försöker komma runt flaskhalsen
Flera aktörer har börjat arbeta med mer strukturerade förprojekt. Det innebär att alla parter kallas till ett gemensamt möte innan något avtal skrivs. Där går man igenom ansvar, tidsplan och vad som krävs av varje part.
En del företag kräver att fastighetsägaren har säkrat tillträde till alla lägenheter innan startdatum bokas. Andra arbetar med etappindelning där en stam i taget blir klar, så att projektet kan fortsätta även om en del av fastigheten inte är redo.
Det finns också exempel på att relingföretag tar över ansvaret för att informera hyresgästerna direkt. Det minskar risken för missförstånd och gör att specialisten själv kan följa upp tillträdesfrågan. Men det kräver att fastighetsägaren godkänner att någon annan kommunicerar i deras namn, vilket inte alltid är självklart.
Några större aktörer har börjat erbjuda totalentreprenad även för mindre objekt, just för att minska antalet gränssnitt. När samma företag ansvarar för allt från information till hyresgäster till faktiskt utförande finns det färre parter som kan lägga sig i. Men det driver också upp priset, vilket gör att många fastighetsägare ändå väljer att dela upp ansvaret.
Varför det blir värre när tidsplanen är stram
I projekt med mycket kort framförhållning ökar risken för stopp. Om fastighetsägaren bokar relining med två veckors varsel hinner inte alla led i kedjan förbereda sig.
Hyresgästerna får information för sent och hinner inte ordna med att vara hemma. Huvudentreprenören har inte tid att slutföra sitt förarbete. Materialbeställningar kan ta längre tid än väntat, särskilt om det rör sig om specialdimensioner.
Entreprenörer som arbetar med avloppsrenovering rekommenderar oftast minst sex veckors framförhållning från beslut till start. Men i verkligheten är det många projekt som bokas med hälften av den tiden, vilket gör att alla måste improvisera.
Det kan fungera om alla är erfarna och har arbetat tillsammans förut. Men i större projekt med nya aktörer blir det nästan alltid problem.
Vad som händer när någon part försvinner mitt i projektet
Det händer att en huvudentreprenör går i konkurs eller att en underleverantör hoppar av. Då står fastighetsägaren med ett halvfärdigt projekt och oklart ansvar.
I de fallen är det viktigt att avtal innehåller tydliga klausuler om vad som gäller vid avbrott. Men även med bra avtal uppstår praktiska problem. Strumpan kanske är inlagd men inte härdad. Eller så har kamerakörningen gjorts men resultatet finns bara hos den part som försvann.
Fastighetsägaren måste då hitta en ny entreprenör som är villig att ta vid. Det är inte alltid lätt. Många vill inte gå in i ett projekt som någon annan har börjat på, särskilt inte om det är oklart vad som redan är utfört och vad som ska faktureras.
I de fall där reliningbolaget får ta över hela ansvaret efter att en huvudentreprenör hoppat av krävs ofta omförhandling av pris och tidsplan. Det kan ta veckor eller månader, och under tiden står fastigheten med trasiga avlopp och missnöjda boende.
När det faktiskt är hantverkaren som stoppar projektet
Det förekommer givetvis att det är själva utförandet som havererar. Strumpan läggs fel, härdningen misslyckas eller materialet är felaktigt. Men enligt branschorganisationer står dessa fel för mindre än tjugo procent av alla projektförseningar inom avloppsrenovering.
Resten är administration, kommunikation och koordination mellan parter. Det är alltså inte teknik som är utmaningen, utan samarbete.
När hantverkaren väl får börja arbeta går själva relingen oftast snabbt. En stam kan vara klar på en dag om allt material är på plats och inga överraskningar dyker upp. Men att nå dit kräver att alla andra parter har spelat sina roller.
För fastighetsägare som vill undvika förseningar är budskapet tydligt: börja planera tidigt, involvera alla parter från start och se till att ansvarsfördelningen är glasklar. Då minskar risken att projektet stannar innan det ens hunnit börja.
Ytterligare information om hur relining planeras och genomförs i praktiken finns att läsa hos företag som arbetar med metoden, till exempel Kri.nu (kri.nu).
